代理词(二审)

尊敬的审判长、审判员：

上诉人陈企薇、严冬诉陈企华、上海金机物资供应公司房屋买卖合同纠纷一案，案号（2013）沪二中民二（民）终字第1454号，2013年9月10日在上海市第二中级人民法院开庭审理，上诉人陈企薇、严冬的代理律师郝大海就庭审焦点提出代理意见如下：

 

一、一审法院将没有经过质证的他案判决书列为证据，错误。

1、一审法院把（2013）杨民四（民）初字第93号民事判决书、（2013）沪二中民二（民）终字第612号民事判决书列为证据错误，一审中，原被告均没有将这两个民事判决书作为证据提交，一审庭审原被告也没有就这两个民事判决书质证过，依照《民事诉讼法》（2012年第二次修正）第68条的规定，证据应当在法庭上出示，并经当事人相互质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。

2、（2013）杨民四（民）初字第93号民事判决书、（2013）沪二中民二（民）终字第612号民事判决书认定的内容和本案原告主张的内容是完全不同的事实，在（2013）杨民四（民）初字第93号及（2013）沪二中民二（民）终字第612号案件中，原告或上诉人就争议房屋主张的是诉讼时的居住权，即主张的是在2013年对争议房屋有居住权，判决认定的事实也只能是2013年就争议房屋是否享有居住权。

（2013）杨民四（民）初字第93号案，上诉人起诉时，听从代理律师的意见，以居住权立案（在被告有登记产权的情况下，诉居住权无论如何都不会赢），开庭后变更诉讼请求为合同纠纷。但代理律师第一次开庭时却忘记了变更诉讼请求（上诉人在代理律师的建议下第一次开庭没有出庭），原代理律师已经向上诉人赔礼道歉，并退还了律师费。

本案上诉人主张的是2000年11月30日两被上诉人之间的买卖合同是否有效，一审法院只能审查2000年11月30日上诉人及被上诉人陈企华在争议房屋是否居住，并是否有承租权。上诉人一审提供的证据三清楚地证明：上诉人在2000年11月30日时在争议房屋有居住，并被官方文件（土地管理局确认的住房调配单）所证实，相反被上诉人陈企华自己都承认其2000年11月30日不在争议房屋居住（户籍也不在争议房屋内），一审法院却确认了被上诉人陈企华的承租权，可以讲一审判决书就该重要事实，认定明显错误。

3、虽然《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》[法释（2001）33号]第9条（四）规定已为人民法院发生法律效力的裁判确认的事实不需要举证，但该条还特别强调“前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”。因此本案中，一审法院不能置上诉人提供的证据及被上诉人陈企华的自认（其在购买争议房屋时，没有在争议房屋居住，户籍也不在争议房屋）于不顾，简单地引用（2013）杨民四（民）初字第93号及（2013）沪二中民二（民）终字第612号民事判决书，来认定不同年代的居住事实。

4、（2013）杨民四（民）初字第93号民事判决书，在原告主张在争议房屋有居住的权益，同时被告亦确认原告在争议房屋有相应利益（判决书第8页第4行）的情况下，主审法官竟然没有任何证据地、主观地判决原告放弃了居住的权益，滥用了法官的权利，是枉法裁判的行为。

 

二、被上诉人之间买卖上诉人承租的房屋侵害了上诉人的优先购买权，买卖合同无效。

1、 拆迁安置协议及住房调配单证明，上诉人对争议房屋享有承租权；

2、 被上诉人陈企华的户口从来没有迁入过争议房屋，陈企华从来没有在争议房屋实际居住过，没有证据证明被上诉人陈企华曾经合法或合乎规定地承租过争议房屋，被上诉人陈企华有自己单独的公有住房（彰武路72号1409室）。

3、 依据《合同法》第230条，上诉人对争议房屋有优先购买权，被上诉人陈企华对争议房屋没有优先购买权。

4、 被上诉人上海金机物资供应公司要出售上诉人承租的争议房屋，没有提前三个月通知上诉人，要告有权依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条，请求宣告被上诉人之间关于争议房屋的买卖合同无效。

5、 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）11号 第31条虽然规定了出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。但法释（2009）11号第1条明确规定：当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

因此，就本案争议的公有住房买卖合同而言，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条，仍然是合法有效的法律依据，上诉人要求认定涉案公有住房买卖合同无效的请求，应当依法得到支撑。

 

三、两被告签订的公有住房屋出售合同，违反了《合同法》第52条，无效。

1、公有住房是计划经济的遗留物，具有浓厚的福利色彩，租赁关系不具备一般租赁合同那种双方平等协商、权利义务对等的特点。《上海市房屋租赁条例》第14条规定：公有居住房屋的出租人不得终止租赁关系。

2、公房的租赁（实际上是分配）是与计划经济体制下低收入、高积累等政策是直接相关的。公房的承租人之所以能够承租公房，在某种程度上也是国家对其多年贡献的一种回报，是国家对其多年低工资支付的一种补偿，在一定程度上，公房的租赁类似于劳动报酬的给付。如果两被上诉人在上诉人不知情的情况下，买卖了争议公有房屋，就等于剥夺了上诉人多年来的“工资补偿”，这是明显的不合理，明显的不公平。

3、公房租赁虽然名义为租赁，实际上却可以无期限的居住下去，并且按照上海的规定，如果争议房屋被征收，上诉人及同住人可以得到80%的征收补偿款，因此，在使用上与所有权人并无多大差别。正是由于公房所具有的巨大利益，被上诉人陈企华才挖空心思要购买争议公有房屋。

4、按照94方案《关于出售公有住房的暂行办法》第7条，每个家庭只能以成本价购买一次公有住房。被上诉人陈企华主张其已经购买了1409室的房子，如何还能购买争议公有房屋？

5、被上诉人陈企华利用家人的信任，办理虚假的手续，把上诉人的户口迁移出争议房屋，利用案外人陈企萍精神不正常，神志不清醒，无法清楚知道自己权利的状况，并利用其在被上诉人金机公司工作的职务便利，恶意侵权上诉人及案外人陈企萍的财产，性质恶劣，违反了社会的公序良俗，对中华民族的传统美德造成了巨大的负面影响。

6、被上诉人之间恶意串通，签订关于争议公有房屋买卖合同的做法，侵害了上诉人及案外人陈企萍的利益，是以合法形式掩盖非法目的的行为，同时还违反了出租人出卖租赁房屋应当提请通知承租人的强制性规定，符合《合同法》第52条（二）、（三）项的规定，因此被上诉人之间签订的关于争议房屋的买卖合同无效。

 

综上，无论依据法律法规的规定，还是依据当时上海市的地方规定，上诉人对争议房屋享有承租权，被上诉人陈企华对争议房屋没有承租权，被上诉人之间买卖争议房屋的行为侵害了上诉人的优先购买权，其行为亦是以合法形式掩盖非法目的的行为，请法院依法支持上诉人的上诉请求。

 

         此致

　上海市第二中级人民法院

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      代理人：郝大海

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2013年9月11日