这次始发于武汉的新型冠状肺炎病毒已经波及到全国，甚至境外也有一些病例了，目前受感染的人数还在不断增加，企业和个人已经有一个多月不能正常运营和工作了，一部分的城市和乡村停了公共交通，这次疫情对中国经济的影响肯定会超过2003年的SARS，甚至会超过2008年的汶川大地震，目前很多地方政府已经采取各种措施降低这次疫情对经济的影响，其中就包括责令国有单位和集体单位给租户免除一个月或者两个月的租金，租户也呼吁房东主动给免租金，租户要求房东免租金有那些法律依据呢。

这次事件中的因素：1、新型冠状肺炎病毒（病毒），2、新型冠状肺炎病毒导致的传染病（疫情），3、国务院和地方政府延长假期，4、交通阻断，5、房东和房客的租赁合同，等。

一、法律法规的规定。

最接近支持免房租的法律规定是不可抗力和情势变更原则。

1、《合同法》第117条 不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《民法总则》第180条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

2、情势变更原则法律上没有规定，最高法院根据审批需要在司法解释中进行了规定：

《最高法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第26条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

 

二、是否适用不可抗力。

1、病毒是不是不可抗力？能不能主张因此出现了这次的新型冠状肺炎病毒就主张免除租金？

病毒对履行租赁合同没有任何直接影响，因此病毒不属于不可抗力。

2、疫情是不是不可抗力呢？

疫情对每个人的影响是生病，有的人症状轻，有的人症状重，甚至死亡。对于租户来讲，无论是商业租户还是生活租户，如果疫情没有影响到租户，疫情就不属于不可抗力。

商业租户主张疫情导致没有生意或生意暗淡，是不是就适用不可抗力呢？

疫情作为流行病和过去发生很多次的流感一样，商业租户应当有所预见，并应当有所预案并降低损失，因此疫情本身属于商业风险，不属于不可抗力。

3、国务院和地方政府延长假期的决定对于多数商业租户属于不可抗力，因为这次的疫情谁都没有想到传播的这么快，影响面这么广，国务院和地方政府决定延长假期是绝大多数商业租户不能预见、不可避免并不能克服的，因为未经许可私自提前开工进行商业运营可能会被政府处罚。

要注意的是，延长假期的决定是不可抗力不适用于所有商业租户，例如便利店和小型超市等，按照规定在延长假期期间是可以，也是应当营业的，因此延长假期的决定对于便利店和小超市不是不可抗力。

4、交通阻断是不是不可抗力则比较复杂，要看具体情况而定，如果某人因为回老家，老家发生了交通阻断无法返回租赁房屋的情况，从而无法使用租赁房屋，这种情况，我们认为属于不可抗力。

 

三、是否适用情势变更原则。

主张情势变更原则免除租金在法律上是比较困难的，2003年SARS发生后，有一些租户通过打官司要求适用情势变更原则免除租金，有些法院支持了租户的主张，有些法院没有支持，不能说按照情势变更原则去打官司一定能得到法院的支持。

举个例子给大家看看，主张适用情势变更原则要求免除租金是多么困难：（2017）最高法民申3380号，网上可以检索到裁判文书的全文，主要内容摘抄如下：

争议焦点：是否应当适用情势变更原则变更案涉《铺面租赁合同》中的租金条款。

契约严守为合同法的基本原则。合同成立后，因不可归责于合同当事人的原因导致合同目的落空，强行维持合同原有效力将导致合同当事人之间的利益严重失衡时，才能适用情势变更原则。根据合同法解释二第二十六条的规定，构成情势变更需具备以下要件：一是应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化。二是须为当事人所不能预见的。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在这种情况下情势变更原则就不能适用。三是情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则。四是情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前。五是情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。

本案中，首先，根据原判决查明的事实，吴某某、王某某与文豪公司自2006年签订案涉《铺面租赁合同》至今，三亚地区包括案涉租赁房屋相同地段的房租价格确有上涨，此种上涨深受房地产市场整体价格波动的影响。在我国房地产市场近年来整体呈长势的大背景下，2006年国务院出台将海南省建成国际旅游岛的政策，与海南房价和房租的普遍上涨存在一定程度的关联性。案涉房屋租金上涨是与海南房屋租赁市场整体波动相一致,这说明案涉房屋租金涨跌的主要原因是市场因素，属于正常的商业风险。其次，吴某某、王某某签订案涉《铺面租赁合同》时，亦约定了租金调整条款，这说明其对房屋租赁市场的变化是有一定预期的，嗣后的价格涨跌都应视为在其合理预见范围之内，不存在无法预见之情形。再次，继续履行案涉《铺面租赁合同》，吴某某、王某某仍能依约收取案涉房屋租金，且由于合同约定文豪公司缴纳租赁税金，继续履行合同不会额外增加吴某某、王某某订约时预计付出的履约成本，吴某某、王某某不会陷入履行困难。最后，案涉《铺面租赁合同》的预期利益和履行利益已充分表现在价格条款之中，超出合同的市场价格并不属于合同预期利益的范畴。继续履行合同是否显失公平并不能简单以合同签订时的价格与合同履行时的价格进行纵向比较，只有在合同的履行利益低于维持利益，即出租方继续履行合同所得对价将难以维持房屋适租状态及支付必要成本时，方宜认为构成合同法解释二第二十六条规定的“继续履行合同对一方当事人明显不公平”之情形。吴某某、王某某以市场价为基础主张继续履行合同会产生重大经济损失，缺乏事实和法律依据，原判决不予支持并无不当。

综上可以看出，就免租金而言，不是发个文件或者发个律师函，房东就一定会依据不可抗力或者情势变更原则的法律规定给减免房租的，有事好商量比较好。