承租人未经业主同意发包的装修工程

 

法律风险提示

 

 

房屋承租人未经业主同意，以发包方的身份将装修工程发包给装修公司进行装修施工的情况，在现实中极为普遍。此模式下的承、发包双方经常忽略此类装修工程的法律风险，进而导致了一系列“疑难案件”。

 

笔者现就最高人民法院2009年9月1日实施的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为“解释”）为核心，结合现行法律法规进行相关法律风险的提示。

 

一、法律风险

 

在《解释》未施行前，全国各地法院对于未经业主同意擅自装修的承租人，在租赁合同履行完毕后，针对不可分的装修装饰物主张权利的诉讼请求是否支持，存在两种观点：

 

第一，出租人要支付不可分割装修装饰的造价。不可分的装修装饰物属于物权法理论上的添附，依据《民通意见》第八十六条规定，“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添……不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”，判决支持承租人的诉请。

 

第二，承租人的行为构成侵权，无权要求出租人承担不可分割装修装饰的造价，且应当承担恢复原状或赔偿损失的责任。同时未经业主同意擅自装修的承租人，违反了《合同法》二百二十三条第二款的规定，“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。

 

根据多年审判实践制定的《解释》采纳了第二种观点。

 

二、操作风险

 

依据《解释》确定的观点：

 

（一）承租人的风险

 

扩建或其他改变建筑物结构的行为，未经业主同意的，属于违反合同法强制性规定的行为。

 

1．合同履约期间，可能会遭遇到业主要求限期恢复原状；承租人在限期内未恢复原状，合同具有被业主解除并要求损失的风险。

 

2．合同履约完毕，一切装修费用由承租人承担，并且承租人还要承担恢复原状或者赔偿损失的责任。

 

（二）承包人的风险

 

1．在施工合同签订的过程中，承包人应注意合同文字不要体现“发包人是承租人而不是业主”的意思表示，否则施工合同将因《合同法》第五十二条二项的规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，导致无效的法律后果。除此之外，承包人在无效合同根据各自过错承担给对方造成损失的法律环节，也处于被动地位。

 

2．在施工合同履约的过程中，承包人除了应当注意一般工程项目签证、索赔及相关证据收集等法务管理工作（博客其他文章将对工程项目法务管理进行详细的论述）外，若遇到业主出面明确制止施工的情况，承包人首先应当固定业主明确制止施工的证据，然后立即以书面或其他能固定证据的方法通知承租人解除施工合同。因为此时施工合同已经不具有法律上的履约可能性，继续履行合同便侵犯到第三者（业主）的物权；在业主解除租赁合同后，承包人继续施工的行为甚至可能构成侵占罪。

 

3、在施工合同履约完毕后，可能会遇到承租人不支付工程款的情况。此种情形，若在《解释》颁布施行前，承包人直接向业主主张权利的，法院判决也存在添附观点和侵权观点的争议。而未经业主同意承租人发包的装修工程，根据《解释》确定的侵权观点，承包人的施工行为也属于侵权行为，不能获得不可分割的装修装饰造价；与业主有合同关系的承租人，尚且不具有获得不可分割的装修装饰造价的权利，与业主没有合同关系的承包人更不应该获得不可分割的装修装饰造价。

 

（三）业主风险

 

若承租人通知业主打算装修标的物、正在装修或者装修已经完毕的，从法律风险规避的角度，建议业主明确表示拒绝同意承租人发包装修（如有必要装修，建议业主自行发包装修），并以公证送达书面文件的等方式固定证据。进而，业主无论决定租赁期间解除租赁合同，还是履行租赁合同完毕后的索赔或无偿占有装修物，业主均在诉讼及合同谈判上占据有利地位；否则，除了丧失有利地位外，业主还可能会因以行为方式同意装修，致使自身陷入“实际”发包人的法律地位，具有向承包人承担支付工程款义务的风险。

 

综上，针对承租人未经业主同意发包的装修工程，笔者指出了承租人、承包人、业主三方的法律风险，并归纳出相应的法律意见，供读者参考。